10月18日，多位接近監(jiān)管層的人士透露，銀監(jiān)會(huì)日前進(jìn)行了一次特殊的“窗口指導(dǎo)”，叫停渤海信托、方正東亞信托、四川信托、五礦信托四家信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，為期3個(gè)月。
　　四家信托公司被勒令“休息”的原因是，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過(guò)快，與其風(fēng)險(xiǎn)管理能力不相匹配，且在項(xiàng)目選擇上不夠?qū)徤?。而其行業(yè)大背景是房地產(chǎn)信托流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)積聚，部分產(chǎn)品不能如期兌付的概率有所增加。
　　四家公司中，方正東亞信托、四川信托、五礦信托均為2010年完成重組開(kāi)業(yè)的，為了“搶收入”、“搶業(yè)績(jī)”，在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)上表現(xiàn)激進(jìn)。海航集團(tuán)控股的渤海信托“問(wèn)題”則主要表現(xiàn)為與大量經(jīng)營(yíng)不夠?qū)徤鞯男￠_(kāi)發(fā)商合作。
　　從今年6月開(kāi)始，銀監(jiān)會(huì)改房地產(chǎn)信托項(xiàng)目事后報(bào)備為事前報(bào)備，相當(dāng)于逐單“審批”。從9月，開(kāi)始逐個(gè)監(jiān)測(cè)存量項(xiàng)目的兌付風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)在直接叫停四家公司業(yè)務(wù)，更有敲山震虎之意。

　　彪悍“四少”
　　在信托行業(yè)，中融信托素來(lái)以風(fēng)格彪悍著稱(chēng)，但此次卻沒(méi)有被列入房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的暫停名單。了解中融信托的人士稱(chēng)，該公司存量房地產(chǎn)信托項(xiàng)目中，不少項(xiàng)目房產(chǎn)銷(xiāo)售不理想，出于風(fēng)險(xiǎn)防范考慮，公司主動(dòng)放慢了新增業(yè)務(wù)的步伐。同時(shí)，負(fù)責(zé)監(jiān)管該公司的黑龍江銀監(jiān)局也“管得很緊”。
　　實(shí)際上，包括中融信托在內(nèi)，經(jīng)營(yíng)年限較長(zhǎng)的信托公司在今年下半年普遍加強(qiáng)了風(fēng)控，控制房地產(chǎn)信托項(xiàng)目增量。但方正東亞信托、四川信托、五礦信托、渤海信托四家“年輕”的信托公司，表現(xiàn)卻有些與眾不同，在業(yè)內(nèi)有彪悍“四少”之稱(chēng)。
　　方正東亞信托、四川信托、五礦信托三家公司均為2010年完成重組開(kāi)業(yè)，其凈資本較為充裕，加之各業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)也急于做大業(yè)績(jī)，大量承接其它信托公司、銀行介紹過(guò)來(lái)的項(xiàng)目。“大家都把新信托公司當(dāng)平臺(tái)用，這些公司也樂(lè)見(jiàn)大量的項(xiàng)目涌過(guò)來(lái)。”一位資深信托業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。
　　但是，這些新公司表現(xiàn)過(guò)于“生猛”，也引起了產(chǎn)品發(fā)行渠道方的警惕。比如，四川信托已被工商銀行（601398）、建設(shè)銀行（601939）排除在可合作信托公司名單之外。
　　“對(duì)于一家新信托公司而言，剛剛起步就被主流大銀行認(rèn)為不可合作，后續(xù)會(huì)走得很艱難。”前述資深業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。
　　四川信托日前開(kāi)始推介的“川信·青島凱悅”房地產(chǎn)信托產(chǎn)品更是引起市場(chǎng)軒然大波。該產(chǎn)品和中融信托去年8月發(fā)行的“中融·青島凱悅”投向同一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)為“借新還舊”。該項(xiàng)目先后被多家信托公司風(fēng)控部門(mén)否決，卻在四川信托順利過(guò)會(huì)。
　　2006年完成重組開(kāi)業(yè)，由海航集團(tuán)控股的渤海信托今年以來(lái)也特別激進(jìn)，大量承接二三線(xiàn)城市小開(kāi)發(fā)商的信托融資項(xiàng)目。
　　“交易對(duì)手的選擇很重要，大開(kāi)發(fā)商調(diào)度資金的能力強(qiáng)，且運(yùn)作較規(guī)范，不會(huì)亂做項(xiàng)目，和小開(kāi)發(fā)商合作，固然可以索要更高的融資成本，但也需要更高超的項(xiàng)目鑒別能力。”一位信托公司風(fēng)控總監(jiān)表示。

　　流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)積聚
　　“市場(chǎng)上很多信托公司和信托經(jīng)理，對(duì)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)缺乏足夠的認(rèn)知，風(fēng)控停留在控制抵押物的粗淺層次。”一位從業(yè)8年的資深信托人士表示，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品可能出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)，并非不可能發(fā)生的事情。
　　比如，不少信托公司幫開(kāi)發(fā)商“做杠桿”，信托資金主要用于增加項(xiàng)目資本金，然后撬動(dòng)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款進(jìn)入?，F(xiàn)在銀行開(kāi)發(fā)貸收緊，“算盤(pán)”落空，開(kāi)發(fā)進(jìn)度立即受到影響，信托資金自然難以按期兌付。
　　再如，受限購(gòu)政策和市場(chǎng)觀(guān)望氣氛影響，房地產(chǎn)成交量下降，銷(xiāo)售進(jìn)度不理想，現(xiàn)金流回歸不暢，也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)信托項(xiàng)目不能如期兌付。
　　遺憾的是，2009年以來(lái)，以中融信托為代表的信托公司對(duì)所謂的“大信托”模式過(guò)于自信。在該模式下，信托公司控制房地產(chǎn)項(xiàng)目公司全部股權(quán)，保管財(cái)務(wù)印章，監(jiān)控每筆資金的使用。但殊不知，“大信托”模式只不過(guò)防范了開(kāi)發(fā)商挪用資金的風(fēng)險(xiǎn)，而不能確?，F(xiàn)金流的按時(shí)回歸。
　　2008年下半年，一些房地產(chǎn)信托項(xiàng)目眼看就無(wú)法兌付，信托經(jīng)理心急如焚。但年底“四萬(wàn)億”經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃出臺(tái)，流動(dòng)性一下充裕起來(lái)，“所有的項(xiàng)目都活過(guò)來(lái)了”。然而，這一次，他們又將如何平安度過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的低潮呢？