7月A股開啟一波上漲行情，并伴隨交易量的提升。與股市漸暖相比，樓市依舊在低迷中徘徊。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)回落，商品房銷售面積也不斷下滑。
　　中國(guó)證券報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著房地產(chǎn)投資屬性弱化，包括開發(fā)商、游資在內(nèi)的部分資金醞釀進(jìn)入股市。據(jù)業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，撤離樓市的資金規(guī)模將達(dá)到千億元。在經(jīng)濟(jì)趨穩(wěn)、滬港通啟動(dòng)等預(yù)期帶動(dòng)下，增量資金將對(duì)股市產(chǎn)生一定影響。
　　樓市資金醞釀進(jìn)場(chǎng)
　　老崔是南方某市一家小型開發(fā)商的董事長(zhǎng)，日前受邀參加一次大型房產(chǎn)投資推介會(huì)。與以往不同的是，這次參會(huì)的開發(fā)商熱度明顯降溫。
　　“樓市黃金期已經(jīng)到頭了，未來不是沒有投資機(jī)會(huì)，但是房地產(chǎn)的錢會(huì)變得很難掙，成敗與否取決于投資眼光。”在地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)多年的老崔，手中握有位于河北某市的地產(chǎn)項(xiàng)目，盡管有著京津冀一體化的支撐，但老崔仍然盤算著如何“棄房上岸”。
　　“房地產(chǎn)畢竟是重資產(chǎn)行業(yè)，而沉寂了多年的資本市場(chǎng)，卻有著明顯的復(fù)蘇跡象。我周圍的朋友已經(jīng)開始調(diào)集資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)股市。”老崔告訴中國(guó)證券報(bào)記者，“最近有地產(chǎn)圈的朋友拿廣東的幾塊土地去做融資，而所謂的幾個(gè)項(xiàng)目，更可能是進(jìn)入到A股。”
　　由于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇調(diào)控，房企的經(jīng)營(yíng)環(huán)境日趨艱難。房產(chǎn)項(xiàng)目從拿地、規(guī)劃、審批再到開工建設(shè)，都面臨更多考驗(yàn)。再加上資金回流速度放緩，不少中小房企后續(xù)項(xiàng)目難以跟上，進(jìn)而醞釀新的投資方向。
　　“我目前手中還有兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)進(jìn)入銷售周期，另一個(gè)還在等項(xiàng)目規(guī)劃審批后，才能開工建設(shè)。”老崔表示，除了項(xiàng)目必要的周轉(zhuǎn)資金，他已經(jīng)開始分批將資金轉(zhuǎn)入旗下的投資公司，伺機(jī)等待著A股大行情。
　　“這在圈里不是秘密，不是說企業(yè)開始炒股，也不是說開發(fā)商要放棄主業(yè)，只是為賬上趴著的資金找到合適的投向。”一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向中國(guó)證券報(bào)記者透露，目前國(guó)內(nèi)某大型開發(fā)商正計(jì)劃將百億元資金交給券商理財(cái)，指定投向A股市場(chǎng)。“如果未來一年內(nèi)A股市場(chǎng)有行情，開發(fā)商當(dāng)然不愿錯(cuò)過賺錢的機(jī)會(huì)。”該人士直言。
　　不僅僅是部分開發(fā)商醞釀將資金投入股市，樓市調(diào)控背景下，一些社會(huì)游資也開始將資金輾轉(zhuǎn)入市。中國(guó)證券報(bào)記者在走訪部分券商營(yíng)業(yè)部時(shí)發(fā)現(xiàn)，不少“大戶”早已開始關(guān)注樓市資金入市的跡象。對(duì)于7月份以來A股出現(xiàn)的上漲行情，這些股市“老手”們各有看法，除了宏觀預(yù)期改善、外資增倉(cāng)入市、央企改革題材炒作等因素外，樓市資金也被不少人提及。
　　“最近找我打聽入市的人確實(shí)不少，但真正拋房子來炒股的不多，基本是有閑置資金，之前打算炒房但現(xiàn)在來炒股的。”在北京金融街(6.57, 0.00, 0.00%)[6.83% 資金 研報(bào)]附近某券商營(yíng)業(yè)部里，一位有著十余年股齡的“大戶”告訴記者，樓市股市中的資金本來就在相互流動(dòng)，特別是一些企業(yè)和私募資金，之前有不少活躍在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，現(xiàn)在部分進(jìn)入了股市。
　　一些券商營(yíng)業(yè)部的客戶經(jīng)理也告訴中國(guó)證券報(bào)記者，近期新開戶數(shù)較此前略有增長(zhǎng)，客戶的賬戶總額也有所增加。中國(guó)結(jié)算數(shù)據(jù)顯示，7月底以來A股新增開戶數(shù)不斷增長(zhǎng)，到8月15日一周，超過15萬戶的新增開戶數(shù)規(guī)模已經(jīng)是近20周以來的新高。這意味著場(chǎng)外投資者入市步伐正在加快。
　　房產(chǎn)投資屬性減弱
　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走過十幾年的“黃金時(shí)代”，過去即使在出現(xiàn)市場(chǎng)波動(dòng)或通貨膨脹壓力時(shí)，仍然呈現(xiàn)出保值增值的特點(diǎn)。這容易讓投資者產(chǎn)生買房“只賺不賠”的想法。然而隨著當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的不斷深化，樓市投資屬性已經(jīng)大幅減弱。
　　市場(chǎng)人士指出，當(dāng)前樓市結(jié)構(gòu)正在發(fā)生改變，投資性購(gòu)房需求正在逐步淡出市場(chǎng)，以首套及改善型為主的住房需求成為市場(chǎng)主體。在投資屬性淡化后，“炒樓”資金在資本逐利本性的驅(qū)動(dòng)下，會(huì)流向其他價(jià)值“洼地”，而A股就是選擇之一。
　　“目前股市的泡沫程度遠(yuǎn)低于樓市，還有一定的上漲空間，而且股市投資低門檻，比起樓市投資更易于吸引觀望資金進(jìn)入。”一位不愿透露姓名的券商分析師認(rèn)為，雖然很難具體測(cè)算出樓市中熱錢的數(shù)字，但肯定會(huì)是巨大的量級(jí)，可能達(dá)到上千億規(guī)模。“雖然不能說這些資金將全部進(jìn)入股市，但是對(duì)市場(chǎng)會(huì)有一定影響。”該分析師直言。
　　事實(shí)上，似曾相識(shí)的一幕曾經(jīng)在2010年上演。就在2010年年初，國(guó)務(wù)院發(fā)布“國(guó)十一條”，要求加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。同年4月又出臺(tái)堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的“國(guó)十條”。9月鞏固樓市調(diào)控成果措施的“國(guó)五條”相繼出臺(tái)，明確提出對(duì)房?jī)r(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。不久后，差別化信貸政策及相關(guān)稅收政策也相繼出臺(tái)。
　　在樓市政策逐步收緊背景下，2010年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整，國(guó)房景氣指數(shù)連續(xù)下滑，70大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)也出現(xiàn)環(huán)比下降。與之相應(yīng)的，股市在2010年下半年曾連續(xù)反彈，并一度站在3000點(diǎn)之上，新開戶數(shù)回升，并呈現(xiàn)出增量資金入市跡象。彼時(shí)，包括中金公司在內(nèi)的多家券商曾發(fā)布報(bào)告，預(yù)計(jì)原本活躍在房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金將流向其他領(lǐng)域，資金規(guī)模至少在5000億元以上。
　　“現(xiàn)在所處的情況和2010年時(shí)有一些不同。”上述券商分析人士表示，雖然樓市在2010年后遭遇政策調(diào)控，部分炒樓資金流出。但由于當(dāng)時(shí)全球經(jīng)濟(jì)低迷，國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)下滑，股市并不具備上漲動(dòng)能。但當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)逐漸企穩(wěn)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型不斷加速，市場(chǎng)預(yù)期正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。
　　“今年這波行情更多依賴場(chǎng)內(nèi)存量資金的拉動(dòng)，一旦出現(xiàn)一定漲幅，可能會(huì)出現(xiàn)回調(diào)，這也為新資金進(jìn)場(chǎng)創(chuàng)造了條件。下一步A股走牛的關(guān)鍵在于進(jìn)場(chǎng)資金的意愿，不管是從樓市分流的資金，還是產(chǎn)業(yè)資本轉(zhuǎn)入的資金，重點(diǎn)是成交量能否持續(xù)擴(kuò)大，而增量資金的進(jìn)入將進(jìn)一步激活整個(gè)中國(guó)資本[2.13%]市場(chǎng)。”上述分析人士直言。
　　市場(chǎng)預(yù)期料成關(guān)鍵
　　回顧歷史，在流動(dòng)性充裕時(shí)，股市和樓市之間通常呈現(xiàn)正相關(guān)，但在目前“一堵一疏”的特殊時(shí)期，二者開始呈現(xiàn)此消彼長(zhǎng)的關(guān)系。業(yè)內(nèi)人士指出，投資者對(duì)未來股市和樓市的預(yù)期將是資金流向的關(guān)鍵所在。
　　在宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)調(diào)控的雙重作用之下，房地產(chǎn)的投資價(jià)值開始回落，自住性需求逐漸成為支撐市場(chǎng)的主力。盡管目前有很多城市加入到松綁限購(gòu)政策的大軍中，但是從業(yè)內(nèi)普遍觀點(diǎn)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“去房化”的趨勢(shì)并未改變。
　　瑞銀發(fā)布的報(bào)告顯示，2013年中國(guó)住房建設(shè)量明顯高于城鎮(zhèn)化和更新改善所催生的住房需求。房?jī)r(jià)下跌、未來開征房產(chǎn)稅以及新興投資渠道的興起都將繼續(xù)抑制投資需求，這些都意味著未來幾年房地產(chǎn)供應(yīng)必須調(diào)整到一個(gè)更低的“新常態(tài)”。瑞銀分析師認(rèn)為，雖然7月信貸疲弱、實(shí)體經(jīng)濟(jì)反彈勢(shì)頭暫緩，但預(yù)計(jì)外需持續(xù)改善、政策繼續(xù)適度寬松會(huì)幫助經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭在未來兩個(gè)月保持穩(wěn)健。
　　與此同時(shí)，流動(dòng)性持續(xù)穩(wěn)中偏寬松的預(yù)期也讓市場(chǎng)對(duì)于資金面的擔(dān)憂減弱。特別是滬港通的推進(jìn)，對(duì)A股低估值的藍(lán)籌股繼續(xù)上行起到了推動(dòng)作用。
　　據(jù)一家大型銀行的高層人士透露，目前從銀行抽離的資金大概遵循兩條路徑，一條意在轉(zhuǎn)投A股市場(chǎng)，等待A股市場(chǎng)的投資機(jī)會(huì)。另一部分資金有出走香港的跡象。“一方面，港股上市公司分紅等回報(bào)更高，另一方面也在觀望中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。”該人士表示。
　　據(jù)了解，滬港通的推進(jìn)正導(dǎo)致大量海外資金囤積香港市場(chǎng)。有機(jī)構(gòu)測(cè)算，近兩個(gè)月來，香港共16次悉數(shù)投放650億元港幣來對(duì)沖美元。海外資金目前并未兌換成人民幣，主要購(gòu)買了RQFII和ETF，但不排除隨著滬港通的臨近，海外資金進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)，成為A股市場(chǎng)增量資金的一部分。