在全國房地產(chǎn)商為“去庫存”而忙得焦頭爛額之時，江西省地礦局901隊作為一支地質(zhì)專業(yè)隊伍，在地勘業(yè)發(fā)展趨勢下行的背景下逆勢而動，到海南東方市做起了“港城地質(zhì)家園”項目。
“港城地質(zhì)家園”占地62.26畝，2014年8月由901隊與民營企業(yè)合作競拍取得，總建筑面積12.77萬平米，2015年1月開工建設(shè)，今年7月4日全部封頂，進(jìn)入全面裝修階段，至今已銷售1200余套，占銷售房源的91%，成為江西地礦局“抓項目、強(qiáng)管理、增效益”的一個典型。
是什么促使901隊在實現(xiàn)“多元化產(chǎn)業(yè)經(jīng)營”的道路上，成功開辟出一條地勘單位轉(zhuǎn)型發(fā)展的路徑？
拒絕“先天缺陷”
進(jìn)入21世紀(jì)以來，901隊先后開發(fā)了“安源建材市場”一、二、三、四期，對房地產(chǎn)市場并不陌生。幾年前在萍鄉(xiāng)開發(fā)的“百春和”商住小區(qū)，就是讓職工受益的好項目。
901隊用了一年半時間，對“港城地質(zhì)家園”進(jìn)行調(diào)研論證，防止項目“先天缺陷”出現(xiàn)。從趨勢看，雖然內(nèi)地房地產(chǎn)市場趨冷，但在我國步入老齡化社會的背景下，東方市獨特的氣候條件，對地礦系統(tǒng)內(nèi)渴望在海南擁有養(yǎng)老住房的職工和社會朋友具有天然吸引力。從當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場調(diào)研情況看，只要產(chǎn)品質(zhì)量過硬、價格合適，就能實現(xiàn)既圓地質(zhì)人的“海南夢”，又為大隊再造一個新經(jīng)濟(jì)增長點的雙贏目標(biāo)。901隊除了加大正面宣傳引導(dǎo)外，還邀請部分職工和朋友隨調(diào)研組親赴東方市，通過向政府部門咨詢、民間走訪、現(xiàn)場體驗，對東方市的地理、人文、交通、氣候等進(jìn)行全面了解。
901隊把“港城地質(zhì)家園”作為應(yīng)對地勘經(jīng)濟(jì)下滑的破局之舉。對這個關(guān)系單位前途命運的項目，大家慎之又慎。如何拿到大小合適，又無風(fēng)險的地塊，成為最緊要的任務(wù)。為此，調(diào)研組先后與當(dāng)?shù)厥畮讉€地塊所有人進(jìn)行談判。調(diào)研組成員說：“我們白天與地塊所有人談交易，晚上湊在一起分析白天談話內(nèi)容和成本測算等，常常工作到深夜。”最終，他們通過政府正式拍賣，成功取得了一塊62.26畝的土地進(jìn)行開發(fā)。
打造樣板工程
房地產(chǎn)項目管理涉及面廣、環(huán)節(jié)復(fù)雜，囊括了工程建設(shè)、房產(chǎn)營銷、內(nèi)外關(guān)系協(xié)調(diào)和配合等，做好它難度很大。
多年來，901隊致力于混合經(jīng)濟(jì)合作模式的嘗試和探索。針對“港城地質(zhì)家園”項目，901隊與兩個合作近10年的民營企業(yè)采取股份合作模式，在東方市合資注冊“東方市萬成房地產(chǎn)開發(fā)公司”，合作三方按股份分成，風(fēng)險共擔(dān)。
建設(shè)之初，三方就協(xié)定嚴(yán)格的責(zé)任劃分，由901隊負(fù)責(zé)樓盤銷售，合作方負(fù)責(zé)項目建設(shè)和外部協(xié)調(diào)。這樣既發(fā)揮了事業(yè)單位潛在客戶多，社會信譽(yù)好的優(yōu)勢，又充分利用了民營企業(yè)靈活的項目運作特長，優(yōu)勢互補(bǔ)。去年，因附近機(jī)場建設(shè)導(dǎo)致項目停工，合作民營企業(yè)充分發(fā)揮其優(yōu)勢，快速排除干擾。目前，所有樓棟主體結(jié)構(gòu)封頂，進(jìn)入全面裝修階段。在銷售方面，901隊也充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，在第七棟230套全部保留的情況下，已銷售1200多套，形勢喜人。
施工過程不但要程序化，更要精細(xì)化。為此，他們通過優(yōu)選施工隊伍，廣尋材料、設(shè)備供貨渠道，按總體計劃，合理進(jìn)行施工組織等，保證了各工序銜接的連續(xù)性、協(xié)調(diào)性以及總體人力、物力、財力投入的均衡性。在質(zhì)量、進(jìn)度、安全、財務(wù)等方面，不但注意了制度的剛性約束，還強(qiáng)調(diào)柔性溝通。如專項施工方案方法、進(jìn)度計劃、技術(shù)管理措施等，都會根據(jù)實際情況進(jìn)行深入研究，認(rèn)真探討，反復(fù)測算與優(yōu)化，部分細(xì)節(jié)問題則通過現(xiàn)場會、生產(chǎn)協(xié)調(diào)會、學(xué)習(xí)班的形式加以明確。一系列措施有效避免了重大差錯及失誤，確保了工程質(zhì)量，該項目也因此多次作為東方市的樣板工程進(jìn)行展示，得到市領(lǐng)導(dǎo)、主管單位、其他開發(fā)商的高度評價。
傳承家園文化
901隊結(jié)合多年市場實踐認(rèn)為，打造樓盤項目不能只是硬生生的鋼筋水泥，而是要以此為寄托重塑地質(zhì)隊歷代傳承的“家園文化”。
該項目努力突出文化元素，盡量淡化商業(yè)化運作，在房子的戶型、面積、裝修設(shè)計等方面，都以塑造“家園文化”為原則，處處為業(yè)主著想；在價格上更是以誠相待，以比當(dāng)?shù)厥袌龅?0%的價格出售；同時在早已確定設(shè)計方案的前提下，追加約2500萬元提高小區(qū)品質(zhì)，如尋找溫泉、增建泳池、區(qū)內(nèi)綠化重新設(shè)計等。
901隊及其合作伙伴在產(chǎn)品銷售方面巧打“親情牌”，配以“饑餓銷售法”，收到奇效。樓盤堅持同等房源一個價，不滿意無條件退房的平等原則，只對地質(zhì)系統(tǒng)內(nèi)職工或其親友開放銷售。
除了社會效益，必要的利潤回報也是關(guān)鍵點。與一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比，該樓盤利潤空間十分小，但截至2015年底該隊就已全部收回投資成本，項目利潤比原測算利潤有了較大幅度的增加，能為大隊創(chuàng)造的利潤回報也遠(yuǎn)超預(yù)期。
該項目除了正常樓盤銷售利潤外，還從建設(shè)組織模式上“挖”，通過精細(xì)密切的組織協(xié)調(diào)配合，在操作細(xì)節(jié)上節(jié)約費用；從搞活機(jī)制上“管”，與合作方簽訂《項目運作費用承包合同》，各方責(zé)任心明顯加強(qiáng)，大問題共同決策，零星費用制度管理，節(jié)約了大量財務(wù)和銷售費用。