10月9日，江蘇銀監(jiān)局發(fā)布通知指出，對(duì)于實(shí)施限購措施的城市，居民家庭首次購房和首套房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例不低于30%；二套房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例不低于40%——至此，這已經(jīng)是自9月30日北京出臺(tái)首個(gè)樓市新政后，各地陸續(xù)出臺(tái)的第26個(gè)收緊政策。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，各地選擇“十一”長假密集出臺(tái)政策，希望政策積極被市場(chǎng)所吸收，不被過度地解讀。因?yàn)椋绻鞯卣叱雠_(tái)的時(shí)間點(diǎn)不緊湊，會(huì)使得部分未出政策的城市面臨更大的壓力，即防范部分炒房需求從政策收緊城市轉(zhuǎn)移到政策未收緊城市。同時(shí)，后續(xù)一些省會(huì)城市、計(jì)劃單列市、部分大城市周邊的中小城市，如長沙、重慶、西安等都會(huì)有收緊政策的可能。

重點(diǎn)在于去杠桿

自9月30日至10月10日截稿時(shí)，據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，至少有北京、天津、蘇州、鄭州、成都、濟(jì)南、無錫、合肥、武漢、南京、南寧、廣州、深圳、佛山、廈門、東莞、珠海、福州、惠州、上海、南昌21個(gè)城市發(fā)布了力度不一的樓市調(diào)控政策，成都等城市還在短時(shí)間內(nèi)發(fā)布了補(bǔ)充措施。這些城市中，以一線和熱點(diǎn)二線城市為主。

綜合來看，本輪政策集中出臺(tái)，基本措施仍然與上一輪調(diào)控類似，焦點(diǎn)集中在限購和限貸兩項(xiàng)內(nèi)容。這些城市基本都涉及重啟限購或擴(kuò)大限購范圍，其中合肥、南京限購政策比較嚴(yán)格，要求本地戶籍在主要區(qū)域不得購買第三套住房，而作為長三角城市，蘇州涉及的行政范圍較大，下轄的吳江區(qū)、昆山市、太倉市因?yàn)榻徤虾?，也納入了限購范圍。

而限貸方面，各地出臺(tái)政策力度普遍強(qiáng)于以往，以北京為代表最為嚴(yán)格，其中首套房要求首付不低于35%，二套房不低于50%，購買第二套為非普通住宅則不低于70%，同時(shí)還進(jìn)一步擴(kuò)大了二套房的認(rèn)定概念范圍。同時(shí)，南京、蘇州、合肥、無錫等城市的限貸政策明顯加強(qiáng)了對(duì)非戶籍人口的購房限制，其中南京、蘇州要求有1套房未結(jié)清貸款的再購房者首付比例不低于80%，成為目前二套房限貸政策最嚴(yán)格的城市。

廈門大學(xué)管理學(xué)教授戴亦一認(rèn)為，從某種程度上來說，這一輪市場(chǎng)的瘋狂跟高杠桿效應(yīng)密不可分。因此，多地出臺(tái)限購、限貸政策都是從供需兩端去杠桿的主要措施。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，從各地集中出臺(tái)的政策看，主要以一、二線城市為主，而且基本都是前期房價(jià)漲幅較高的城市，預(yù)計(jì)后續(xù)還將有更多城市升級(jí)樓市調(diào)控政策。

進(jìn)一步強(qiáng)化因城施策

10月9日，新政后的北京在4個(gè)月后再次出讓住宅類土地，位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的一塊自住型商品住房國有建設(shè)用地吸引了11家房企參與網(wǎng)上報(bào)價(jià)，其中不乏萬科、碧桂園等龍頭房企。

經(jīng)過47輪的競(jìng)爭，最終該宗地塊為博大新元取得，總價(jià)21.1億元，折合樓面價(jià)達(dá)每平方米20824元，而該宗地塊限售價(jià)僅為每平方米23000元，且包含全裝修。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部總監(jiān)郭毅認(rèn)為，從現(xiàn)場(chǎng)的激烈程度來看，雖然有調(diào)控壓力在前，但房企對(duì)于北京住宅土地的“饑渴”程度仍然較高。

此前，北京市明確要求加大自住房用地供應(yīng)，且和深圳、廈門一道，同時(shí)要求重新執(zhí)行“90/70”政策，加強(qiáng)中小套型供應(yīng)。從各城市基本市場(chǎng)表現(xiàn)出發(fā)，因城施策的執(zhí)行力度和各自特點(diǎn)都更加突出，部分城市從土地供應(yīng)量或住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)入手，有的則著重保護(hù)本地購房需求、打擊投機(jī)投資購房。

中國指數(shù)研究院分析認(rèn)為，總體來看，本輪政策有望通過積極抑制非理性需求逐步為市場(chǎng)降溫，但各城市在出臺(tái)政策時(shí)也考慮到剛需群體的合理置業(yè)需求，因此在相關(guān)政策方面都做了針對(duì)性區(qū)分，仍能保證一定規(guī)模的剛需置業(yè)需求、有保有壓，維護(hù)市場(chǎng)的理性運(yùn)行。

該院分析人士認(rèn)為，各個(gè)城市因需求差異性將呈現(xiàn)出多樣化反應(yīng)，如在投資投機(jī)比重較為顯著的城市，量價(jià)波動(dòng)將更為明顯。而在資源稀缺供需矛盾長期存在的城市如一線城市，高位向下小幅震蕩在所難免。

CRIC研究中心報(bào)告也顯示，本輪調(diào)控政策集中出臺(tái)后，各城市市場(chǎng)成交分化依然明顯，并出現(xiàn)新的特征。在京、滬成交同比跌4成，廣州成交卻同比增454%。南京等省會(huì)城市迅速降溫的同時(shí)，南寧等地成交火熱。數(shù)據(jù)顯示，盡管濟(jì)南出臺(tái)了相關(guān)調(diào)控措施，但“十一”期間成交量較2015年、2014年同期大幅上漲322%與980%。

CRIC研究院分析師楊科偉表示，究其原因，是資金外溢至熱點(diǎn)城市促使周邊大幅上漲。例如，在蘇州政策不斷收緊之下，揚(yáng)州、溫州今年黃金周成交較去年分別上漲157%和320%，而廣東、佛山、東莞集體政策收緊，也導(dǎo)致部分需求外溢至江門、韶關(guān)等城市，其中韶關(guān)國慶7天共成交8.63萬平方米，較2015年同期上漲157%。

業(yè)內(nèi)人士對(duì)此分析稱，依靠各地強(qiáng)化限購限貸政策，必定會(huì)有大量投機(jī)投資需求被擠出以至于外溢，但一味擴(kuò)大行政調(diào)控范圍也并非萬能之策。特別是熱點(diǎn)城市周邊，如在環(huán)北京區(qū)域的河北諸縣市，投資性購房比重頗高，下一步政策走向就非常值得玩味。