據(jù)了解，北京市今年已累計推出19個企業(yè)自持租賃房項目，分別位于海淀、豐臺、大興、房山、平谷、順義6個區(qū)，相關(guān)地塊在招拍掛階段通過“控房價、限地價、競自持、比方案”方式出讓，住宅總建筑面積233.6萬平方米，其中自持商品房面積127.5萬平方米。
　　除了新推自持地塊，引導(dǎo)國企自主盤活存量土地，也是發(fā)展住房租賃市場的重要一環(huán)。記者從某國有企業(yè)下屬地產(chǎn)公司了解到，該國企在轉(zhuǎn)型過程中，正在參照德國魯爾區(qū)北杜伊斯堡景觀公園的成功案例，擬在企業(yè)名下位于北京郊區(qū)的一塊存量地上建設(shè)文化休閑度假區(qū)與傳統(tǒng)工業(yè)轉(zhuǎn)型示范區(qū)，其中部分土地將建設(shè)自持租賃住房。
　　房企自持租賃住房項目即將投放的大量房源，或?qū)Ρ本┦凶赓U市場格局產(chǎn)生長遠影響。
　　持有年限與土地出讓年限一致今年4月，北京市住建委和市規(guī)土委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于本市企業(yè)自持商品住房租賃管理有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《通知》），明確企業(yè)自持商品住房應(yīng)全部用于對外租賃，不得以任何方式對外銷售，自持年限與土地出讓年限一致。同時，為了防范以租代售，對外出租單次租期不得超過10年。
　　企業(yè)自持商品房租賃活動實行市場化機制，不限定承租主體，租金價格由租賃雙方按照市場水平協(xié)商確定；自持商品房出租納入北京市房屋租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺管理，租賃合同須網(wǎng)上簽約，并按規(guī)定辦理登記備案。
　　“目前正在修訂《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》，擬搭建房屋租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺，將租賃合同登記備案職能納入市區(qū)兩級住建部門統(tǒng)一管理。”有相關(guān)負責(zé)人表示。
　　對于擅自將自持商品住房以租代售或通過其他方式變相銷售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，規(guī)劃國土部門將據(jù)此取消相關(guān)企業(yè)后續(xù)參與北京市土地招拍掛資格，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門對其開發(fā)資質(zhì)予以降級或者注銷。
　　北京康正宏基房地產(chǎn)評估有限公司負責(zé)人梁津告訴記者，住房租賃市場此前發(fā)展受限，很重要的一個原因是租賃合同不穩(wěn)定。企業(yè)自持后可以提供專業(yè)化的服務(wù)，成為住房租賃市場的中堅力量。
　　“開發(fā)商自持部分或者全部商品住房，可大量增加租賃房供應(yīng)，成為租賃市場的穩(wěn)定劑，而自設(shè)租賃部門開展租賃業(yè)務(wù)，在管理上也更加統(tǒng)一規(guī)范；與此同時，《通知》禁止并嚴懲以租代售行為，也能從源頭上有效預(yù)防政策走樣。”首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)系主任趙秀池分析稱。
　　長期自持考驗開發(fā)商運營能力目前，北京、上海、深圳等房價快速上漲的一線城市，越來越多的商品房地塊在出讓時要求企業(yè)以自持租賃的方式經(jīng)營。
　　“自持租賃房項目與傳統(tǒng)的商品房項目相比，對開發(fā)主體而言最大的不同在于回收投資的速度”，梁津分析說，以往招拍掛取得的土地，開發(fā)商品住宅后進行銷售，一般經(jīng)過2年～3年就可以收回全部投資。而運營自持租賃住宅項目，在一次性繳納地價款后，要通過長達70年的租賃期以每年收取租金的方式收回投資成本，在北京這樣一個租售比嚴重倒掛的城市，對開發(fā)商的資金鏈和運營能力都是很嚴峻的考驗。
　　對于這類項目的運營，相關(guān)負責(zé)人解釋說：“為培育和發(fā)展住房租賃市場，我們鼓勵企業(yè)多元選擇經(jīng)營模式，既可以自行成立租賃管理部門，也可與專業(yè)住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)合作經(jīng)營。”
　　經(jīng)濟發(fā)展到一定階段，住房租賃市場必然會成為滿足居住需求的主要途徑之一。目前，國際上發(fā)達經(jīng)濟體的租房家庭比例均在30%～60%，而我國的住房自有率一直偏高，達到70%～80%，住房租賃市場尚有很大的發(fā)展空間。
　　保證租金回報率是項目成功的關(guān)鍵從政策層面來看，決策層發(fā)展房屋租賃市場的決心明確，思路也越來越清晰。2016年6月國辦出臺《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，將整個住房租賃行業(yè)的戰(zhàn)略地位提升到一個新高度，同時明確了其時間表和發(fā)展目標(biāo)：到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系。2017年，中央經(jīng)濟工作會議公報又特別強調(diào)了“要加快住房租賃市場立法，加快機構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展”。
　　在實際操作層面，既然自持商品房的租賃活動實行完全的市場化機制，那么，鼓勵企業(yè)挑起住房租賃市場建設(shè)主體的擔(dān)子，就需要能進一步激發(fā)企業(yè)積極性的具體政策。
　　有業(yè)內(nèi)人士分析稱，對于有意專注于住房租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)，降低成本、保證租金回報率是項目成功的關(guān)鍵所在。有人測算過，我國房屋租賃企業(yè)的購地成本、建安成本和后期物業(yè)運營成本的總投資，折合到每月或年度租金后，要保證住房租賃企業(yè)的租金回報率保持在5%～7%，這個住房租賃項目才能正常運轉(zhuǎn)下去。如果取得土地的成本過高，而自持物業(yè)租金回報率過低，在市場中又怎能吸引社會資本持續(xù)投入呢？對于如何降低開發(fā)商自持運營的資金負擔(dān)，梁津提出，自持租賃項目每年租金收益穩(wěn)定，應(yīng)鼓勵其嘗試使用房地產(chǎn)信托投資基金進行融資。
　　當(dāng)然，明確租賃房能依法享受與產(chǎn)權(quán)房完全平等的公共服務(wù)也十分重要。特別是子女的受教育資格，尤其被租房家庭看重。近日，北京市住建委等八部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知（征求意見稿）》，提出了公租房可落戶、符合條件租住私房也可入學(xué)等新政策，向租購房同權(quán)邁出了歷史性一步。還有專家建議，各級地方政府應(yīng)支持公共優(yōu)質(zhì)教育資源向機構(gòu)化出租房較為集中的區(qū)域轉(zhuǎn)移，同時鼓勵住房租賃企業(yè)自主引進優(yōu)質(zhì)教育資源。