實際上，隨著新法出臺，人們已經(jīng)迫切地將關(guān)注點放在了具體的實施層面上。

    后續(xù)立法

    將在實操中完善

    “因為《物權(quán)法》10月就要施行，而現(xiàn)在《物權(quán)法》一些規(guī)定比較簡略，會給法官的法律適用造成困難，最高法院會很快出臺相關(guān)的司法解釋。”中國人民大學(xué)法學(xué)院教授、物權(quán)法草案專家建議稿起草人之一王軼昨日接受本報記者采訪時表示。

    中國政法大學(xué)民商經(jīng)濟(jì)法學(xué)院副院長費安玲教授在談到新法后續(xù)立法問題時也指出，《物權(quán)法》是民法典的組成部分，是原則性解釋，需要有單行條例、配套法規(guī)來解釋。

    北京市金誠同達(dá)律師事務(wù)所合伙人關(guān)軍律師認(rèn)為，本次《物權(quán)法》的條文約定相對比較原則，但部分條款約定比較細(xì)致，具有一定的可操作性。她相信，《物權(quán)法》頒布實施后，相關(guān)內(nèi)容會慢慢的細(xì)化。“由于社會生活事件千變?nèi)f化，一部成文法不可能窮盡任何事由，但可以確定基本原則。更細(xì)的環(huán)節(jié)一般在實踐中會通過逐步出臺相關(guān)的實施細(xì)則和司法解釋來完善。但是到底是通過《物權(quán)法》法律的細(xì)化還是通過司法解釋和配套的法律法規(guī)來細(xì)化，立法部門應(yīng)會充分考慮。”她說。

    關(guān)軍指出，一般情況下，一部法律頒布后，最高法院都會出一些司法解釋。因為法律的穩(wěn)定性和權(quán)威性，諸如《物權(quán)法》這樣的大法，一般所做出應(yīng)是基本的、主要的原則，不易過細(xì)。在法律運作中發(fā)生了、遇見了新的情況，自然會通過配套的系列法律法規(guī)來完善細(xì)化。

    北京市安倫律師事務(wù)所主任安曉地告訴記者，《物權(quán)法》是高高在上的原則法，目前不會對民事訴訟產(chǎn)生影響，只有出臺了相應(yīng)的司法解釋才有意義。此外，北京市遠(yuǎn)東律師事務(wù)所主任律師喬冬生也認(rèn)為，目前《物權(quán)法》還不能對具體的訴訟產(chǎn)生大的影響。喬冬生說，中國是大陸法系，還需出臺相應(yīng)的配套法系，與《物權(quán)法》組成一個法典。而《物權(quán)法》是此法典中最核心的法律。

    專家觀點

    私權(quán)保護(hù)意識有待喚醒

    關(guān)軍表示，《物權(quán)法》頒布以后，能更好地解決權(quán)利人私有財產(chǎn)保護(hù)方面的糾紛，喚醒權(quán)利人對私有權(quán)利的保護(hù)意識。物權(quán)不同于債權(quán)，是對世權(quán)——也就是對自有財產(chǎn)排他獨占的保護(hù)。以前發(fā)生物權(quán)方面的糾紛，一直都會按照民法通則中所規(guī)定的大的原則處理，但是沒有具體的條款。雖然2004年憲法修訂時增加了私產(chǎn)入憲條款，但仍沒有對私有財產(chǎn)保護(hù)的細(xì)化法律。《物權(quán)法》的出臺將彌補這一缺憾，隨著《物權(quán)法》的頒布施行，老百姓的維權(quán)意識將被喚醒，“普天之下莫非王土”的觀念將得到徹底的更新，轉(zhuǎn)化為“風(fēng)可以進(jìn)、雨可以進(jìn)，國王不可以進(jìn)”的私有財產(chǎn)權(quán)屬意識。

    要點提示

    質(zhì)量將不再成為房屋糾紛熱點

    以前房屋方面的糾紛主要集中在基于房屋購銷合同和房屋質(zhì)量問題上。可以預(yù)見，《物權(quán)法》實施以后，建筑物區(qū)分所有權(quán)概念將進(jìn)一步深入人心。關(guān)軍判斷，業(yè)主或準(zhǔn)業(yè)主與開發(fā)商就建筑物區(qū)分所有權(quán)的對抗將加劇。

    以往開發(fā)商對小區(qū)會館、車庫、綠化等問題一般采用補充合同的方式進(jìn)行約定，購房者對此不夠敏感。“我們國家的業(yè)主還沒有這方面的觀念。”關(guān)軍指出，因此實踐中購房者對車庫歸屬、會所歸屬等問題的異議比較少。“隨著《物權(quán)法》的出臺，民眾物權(quán)意識被喚醒，此類問題將逐步增多。”她說。

    “有恒產(chǎn)者有恒心”，《物權(quán)法》將喚醒和促進(jìn)人們對財富的進(jìn)取心，而其中對不動產(chǎn)案件中權(quán)利和保護(hù)將有可能在司法實踐中凸顯。另一方面，關(guān)軍認(rèn)為，本次《物權(quán)法》對《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》等法律規(guī)定沒有太多突破，但對房改政策施行后百姓對房屋土地使用權(quán)70年限的擔(dān)心，將在《物權(quán)法》中得到很好的解決。

    住宅期滿后續(xù)期等待實施細(xì)則

    目前，有很多商業(yè)用地都改作住宅用地來賣。有的開發(fā)商對購房人宣傳的是住宅用地，結(jié)果購房簽約后購房人發(fā)現(xiàn)是商業(yè)用地。按照即將實施的新法律，商業(yè)用地在使用期滿時是不能自動續(xù)期的，這對公眾的影響很大。劉承韙博士表示，自動續(xù)期可能預(yù)示不用交土地使用費，照顧了老百姓的意見。

    不過，費安玲教授對此發(fā)表不同意見稱，住宅用地70年到期之后續(xù)約的問題，《物權(quán)法》還沒有詳細(xì)的規(guī)定，如期滿之后是否交使用費并沒有規(guī)定。這需要一個配套法規(guī)來解釋，不是司法解釋能夠規(guī)定的。

    10月1日前案件不適用新法

    關(guān)軍告訴記者，基于法律不溯及既往的原則，對新法律實施前的案件往往是不需等到新法實施后按新的規(guī)定來審理的。

    至于那些發(fā)生在新法正式實施后的案件，不論起訴時間是否在新法律實施前還是施行以后都應(yīng)適用行為發(fā)生時的法律，因為法律的適用一般以行為發(fā)生時有效施行的法律規(guī)定為準(zhǔn)，當(dāng)時法律沒有規(guī)定的可能會參照新法規(guī)定。

    明確物權(quán)有利社會和諧

    以往人們對私有概念陌生和淡薄，對私有財產(chǎn)歸屬缺乏安全感。喪失對私有財產(chǎn)追求和創(chuàng)造財富的興趣，處于既“仇富”又厭惡“大鍋飯”的矛盾狀態(tài)。“這對整個社會的發(fā)展和社會主義市場經(jīng)濟(jì)體系的建立、和諧社會的創(chuàng)建都是不利的。”關(guān)軍認(rèn)為。