土地分割登記應明確空間權(quán)利范圍
2007年10月16日 0:0
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來源：
中國有色網(wǎng)
分類： 政策法規(guī)
某縣城中心地段一宗經(jīng)過拍賣方式取得的土地上建成了5層樓房：一層為商業(yè)店面，樓上四層為商品住房。土地分割登記按各自權(quán)利人所使用房屋的建筑面積在總建筑面積中所占比例，對總用地面積進行了分攤，并給權(quán)利人分別頒發(fā)了《國有土地使用權(quán)證》。后來，一層店面權(quán)利人欲將本層商業(yè)店面整體轉(zhuǎn)讓，樓上各層住戶都認為自己應當獲得交易總額剔除門面房屋現(xiàn)值后純土地轉(zhuǎn)讓收益的1/5，并就此與一層店面權(quán)利人發(fā)生了爭議。這場土地轉(zhuǎn)讓收益分配爭議的癥結(jié)在于，僅按照平面面積進行分攤登記，土地分層利用中各權(quán)利人的空間權(quán)利范圍不明確。
我國現(xiàn)行土地登記中土地權(quán)利的客體主要包括土地的坐落、界址、面積、用途、使用條件、等級、價格等，其中界址和面積具有描述土地權(quán)利范圍的屬性。當前土地節(jié)約集約利用水平不斷提高，土地權(quán)利的空間特征日益凸現(xiàn)，特別是土地空間用途不同，其利用價值差異很大，如果土地權(quán)利在空間范圍內(nèi)界限不明，就容易引發(fā)宗地共有人之間的土地權(quán)屬糾紛。因此，在土地登記工作中，確定土地權(quán)利的數(shù)量時，簡單地將共有宗地各權(quán)利人的土地使用面積按所占建筑面積的比例進行分攤，導致土地權(quán)利人空間范圍模糊，權(quán)屬不清，從而使“增加容積率補繳土地差價”的政策無法落實，共有宗地被轉(zhuǎn)讓后的收益分配或被征收后的補償政策也難以把握。
根據(jù)《物權(quán)法》第一百三十八條規(guī)定，建設用地使用權(quán)出讓時，應當在合同中明確規(guī)定建筑物、構(gòu)筑物以及附屬設施占用的空間范圍。因此，筆者建議在共有宗地登記時，共有土地使用權(quán)人的使用范圍應采用以下方法明確空間權(quán)利范圍：
改進現(xiàn)行共有宗地登記中按平面分攤土地使用權(quán)面積的方法，取消土地證中分攤面積這個欄目，只標注共有使用權(quán)的面積。對共用宗地登記除采用傳統(tǒng)登記手段（宗地圖）等外，還應輔之以立面圖、剖面圖，標注不同權(quán)利人在宗地中的空間使用范圍，即對建筑物的四至、高度、建筑面積和深度等作出明確規(guī)定。今后，隨著測繪技術(shù)的進步，還可標注不同權(quán)利人共同使用土地的界址點空間坐標。對商業(yè)住宅混合性質(zhì)的共有宗地發(fā)證，在《國有土地使用權(quán)證》“記事”欄中要對住宅用地和商業(yè)用地等不同用途類型作出明確界定，以為以后拆遷補償工作減少阻力和難度。
（來源：國土資源新聞網(wǎng)）
（作者單位：湖南省華容縣國土資源局）
責任編輯：CNMN
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