上市房企一二線城市搶地潮持續(xù)

　　23日，由中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合發(fā)布的《2013中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，今年房地產(chǎn)調(diào)控政策明確購(gòu)房需求去投資化，大型上市房企因去年整體利潤(rùn)下降而回歸一二線城市，加大土地儲(chǔ)備。這意味著一二線城市的搶地潮還將持續(xù)。
　　調(diào)控明確去投資化
　　報(bào)告指出，盡管房地產(chǎn)行業(yè)以“限購(gòu)、限貸、限價(jià)”為基礎(chǔ)的調(diào)控仍在持續(xù)，政策環(huán)境依然偏緊，但2010年以來(lái)的調(diào)控政策基本思路和目的都是支持自主性購(gòu)房，抑制投資投機(jī)購(gòu)房，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期持續(xù)健康發(fā)展。2012年的成交情況也表明，一二線城市主要成交產(chǎn)品的面積在120平方米以下，144平方米以上的產(chǎn)品去化比較困難。
　　今年以來(lái)，在中央持續(xù)從嚴(yán)從緊的調(diào)控基調(diào)下，地方政府則謹(jǐn)慎選擇了政策執(zhí)行力度。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一（財(cái)苑）表示，調(diào)控政策明確購(gòu)房需求為去投資化，這是非常重要的信號(hào)。“目前的政策態(tài)勢(shì)是趨緊的，購(gòu)房去投機(jī)、投資化是一個(gè)既定的政策，特別是國(guó)五條出臺(tái)之后，明確了鼓勵(lì)自住性需求，抑制投機(jī)、投資性需求。”
　　房企必須調(diào)整產(chǎn)品策略，以剛需為主的中小戶型普通住宅仍將是市場(chǎng)成交的主流產(chǎn)品，并支撐市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。目前，大型上市房企紛紛加大了中小戶型產(chǎn)品的供給。
　　金地集團(tuán) 總裁黃俊燦此前表示，公司今年新推的346萬(wàn)平方米產(chǎn)品中，中小戶型產(chǎn)品占比將達(dá)80%，加上此前庫(kù)存的產(chǎn)品，全年可供銷售房源達(dá)546萬(wàn)平方米，中小戶型產(chǎn)品占比65%。而萬(wàn)科、保利等房企的中小戶型產(chǎn)品在去年就已經(jīng)占比達(dá)到九成以上。其他區(qū)域性房企為增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，也紛紛深耕本地區(qū)的剛需市場(chǎng)。
　　一二線城市搶地潮持續(xù)
　　2013年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司排行榜也正式出爐。萬(wàn)科再次榮登榜首，這也是萬(wàn)科連續(xù)六年蟬聯(lián)榜首，保利與恒大則分列此次綜合實(shí)力榜的二三名；中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、龍湖地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、金地集團(tuán)和融創(chuàng)中國(guó)則分列四到十位。前十強(qiáng)中有7家為港股上市房企。
　　去年中國(guó)上市房企盈利水平有所下滑，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)下滑的企業(yè)較上年增加26家，至87家。全部上市房企凈利潤(rùn)均值為11.82億元，較上年小幅減少。成本費(fèi)用利潤(rùn)率、凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)利潤(rùn)率均值三項(xiàng)指標(biāo)均呈下跌之勢(shì)，分別為31.87%、11.23%和5.21%，盈利效率有所降低。
　　利潤(rùn)的下滑使得一些中小房企盈利乏力或虧損，甚至轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他產(chǎn)業(yè)，而大型房企逐漸回歸一二線城市。中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心認(rèn)為，這一方面反映了企業(yè)對(duì)部分三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)逐漸深入；另一方面也反映出企業(yè)城市布局策略的回歸。在市場(chǎng)不確定性較強(qiáng)的大背景下，上市房企選擇回歸深耕優(yōu)勢(shì)城市，不僅有助于企業(yè)控制成本，還有利于深掘品牌價(jià)值，獲得良好的業(yè)績(jī)。
　　一二線城市的土地資源相對(duì)優(yōu)質(zhì)甚至稀缺，這意味著房企在這些城市的搶地潮將持續(xù)上演。5月23日上午，上海浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)08單元06-07地塊掛牌截止并進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，最終，綠地集團(tuán)以總價(jià)5.24億元奪得，成交樓面價(jià)9590元/平方米，溢價(jià)92.65%。同日，廣州市中心區(qū)域兩塊地也刷新了記錄。越秀城建以24億元配4.2萬(wàn)平保障性住房奪得海珠南洲路地塊，樓面價(jià)高達(dá)3.46萬(wàn)元，成為廣州新地王。業(yè)內(nèi)人士稱，該地未來(lái)房?jī)r(jià)或達(dá)5萬(wàn)元。而梅花園地塊被佳兆業(yè)以近8億元奪得，佳兆業(yè)近兩月已經(jīng)在拿地方面花費(fèi)80余億元。
　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，當(dāng)下樓市量?jī)r(jià)均居于高位，而房企的資金情況明顯好于往年，拿地積極性高漲，未來(lái)一二線城市的搶地潮還將愈演愈烈。在這種情況下，調(diào)控樓市的難度明顯加大。
　　鋼價(jià)直逼去年9月低點(diǎn)
　　在經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)數(shù)月的疲軟運(yùn)行后，目前鋼價(jià)整體已經(jīng)來(lái)到階段性底部區(qū)域。據(jù)“我的鋼鐵網(wǎng)”監(jiān)測(cè)，5月22日，國(guó)內(nèi)鋼材指數(shù)（Myspic）綜合指數(shù)報(bào)于130.95點(diǎn)，較上一交易日下跌0.21%，直逼去年9月7日的低點(diǎn)（124.3點(diǎn)）。
　　業(yè)內(nèi)人士表示，目前鋼鐵行業(yè)供需矛盾仍較為突出，產(chǎn)能短期仍將處于高位，由于去庫(kù)存化進(jìn)度緩慢，加上主導(dǎo)鋼廠看空后市下調(diào)價(jià)格，6月份國(guó)內(nèi)鋼市仍將處于震蕩筑底階段。
　　鋼價(jià)構(gòu)筑階段性底部
　　繼“金三銀四”泡湯后，鋼價(jià)在“紅五月”中繼續(xù)跌跌不休。據(jù)“我的鋼鐵網(wǎng)”監(jiān)測(cè)，5月22日，國(guó)內(nèi)鋼材指數(shù)綜合指數(shù)報(bào)于130.95點(diǎn)，較上一交易日下跌0.21%，直逼去年9月7日的低點(diǎn)（124.3點(diǎn)）。
　　上周，全國(guó)建筑鋼材均價(jià)繼續(xù)下跌，其中，西安、沈陽(yáng)、杭州、武漢等市場(chǎng)的整體均價(jià)較去年最低點(diǎn)已相差無(wú)幾；熱軋市場(chǎng)更是呈現(xiàn)破位下跌格局，主流市場(chǎng)跌幅甚至超過(guò)百元。
　　與此同時(shí)，螺紋鋼、熱卷、中厚板的價(jià)格也紛紛回落到近三年半來(lái)新低。就上海市場(chǎng)而言，與今年2月中旬高點(diǎn)相比，螺紋鋼、熱卷、中厚板每噸價(jià)格分別下跌了470元、740元和460元，跌幅均逾11%，其中熱卷跌幅甚至達(dá)17%。
　　中鋼協(xié)發(fā)表署名為薛和平的文章認(rèn)為，從今年以來(lái)的鋼材現(xiàn)貨價(jià)格走勢(shì)看，全國(guó)鋼材價(jià)格自2月20日達(dá)到階段性高位，節(jié)后鋼價(jià)即開(kāi)始大幅下挫，并屢創(chuàng)開(kāi)年以來(lái)的新低。目前，正向近五年的底部運(yùn)行，并構(gòu)筑階段性底部。
　　在鋼價(jià)不斷走低的同時(shí)，鐵礦石、焦炭等原材料的價(jià)格，也呈現(xiàn)不斷走低態(tài)勢(shì)。上周，焦炭、廢鋼、生鐵等繼續(xù)弱勢(shì)下行，進(jìn)口礦跌幅有所擴(kuò)大。其中，澳礦PB粉期貨單周下跌了4.4%，為歷史周跌幅中較大的一次。5月22日，Mysteel鐵礦石綜合指數(shù)報(bào)收于136.4點(diǎn)，較今年2月21日的年內(nèi)高點(diǎn)157.8點(diǎn)下跌13.6%。其中，61.5%澳大利亞PB粉礦到岸價(jià)報(bào)于123.5美元/噸，而今年2月份時(shí)該價(jià)格曾一度飆升至157.25美元/噸。
　　鋼企盈利方面，發(fā)改委23日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前3個(gè)月，鋼鐵行業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)364.9億元，同比增長(zhǎng)1.1倍。申銀萬(wàn)國(guó)認(rèn)為，主要原因是一季度鋼企營(yíng)業(yè)成本同比下滑5%，而營(yíng)業(yè)收入僅下滑2%，毛利率有所改善。申銀萬(wàn)國(guó)同時(shí)指出，盡管一季度鋼鐵行業(yè)凈利潤(rùn)增速改善明顯，但全行業(yè)仍處于微利水平。
　　產(chǎn)量短期仍保持高位
　　發(fā)改委23日發(fā)布的4月鋼鐵行業(yè)運(yùn)行情況數(shù)據(jù)顯示，4月份，全國(guó)粗鋼產(chǎn)量6565萬(wàn)噸，同比增長(zhǎng)6.8%，增速同比加快4.2個(gè)百分點(diǎn)；鋼材產(chǎn)量增長(zhǎng)8.1%，增速同比加快0.2個(gè)百分點(diǎn)。1-4月，全國(guó)粗鋼產(chǎn)量25815萬(wàn)噸，同比增長(zhǎng)8.4%，增速同比加快6.5個(gè)百分點(diǎn)；鋼材產(chǎn)量33426萬(wàn)噸，增長(zhǎng)10.5%，增速同比加快4.3個(gè)百分點(diǎn)。
　　另?yè)?jù)中鋼協(xié)最新統(tǒng)計(jì)，5月上旬的粗鋼日均產(chǎn)量再創(chuàng)歷史新高，達(dá)到219萬(wàn)噸的天量，年化達(dá)將近8億噸的粗鋼產(chǎn)量。
　　業(yè)內(nèi)人士表示，遲遲未見(jiàn)減產(chǎn)，與目前行業(yè)虧損尚不大有關(guān)，更主要的原因還是，一旦停產(chǎn)，銀行催貸、政府壓力、就業(yè)等問(wèn)題都會(huì)出現(xiàn)，停產(chǎn)損失要大于減產(chǎn)?？梢灶A(yù)見(jiàn)，在未來(lái)的三四個(gè)月內(nèi)，行業(yè)自主大幅減產(chǎn)的可能性并不大。
　　盡管礦價(jià)在下跌，但對(duì)前四月盈利逐月下滑的鋼廠來(lái)說(shuō)或難有實(shí)質(zhì)利好。分析師表示，礦價(jià)下跌意味著鋼價(jià)回升的成本支撐力度進(jìn)一步減弱，且多數(shù)鋼廠對(duì)礦價(jià)繼續(xù)看跌，仍將以加快消耗前期高價(jià)庫(kù)存為主，因此，粗鋼產(chǎn)量短期內(nèi)仍將保持高位。
　　不過(guò)，“我的鋼鐵網(wǎng)”研究員王金花也表示，雖然目前各鋼廠減產(chǎn)力度不及預(yù)期，但考慮到旺季已過(guò)、淡季來(lái)臨，加之高溫限電和各鋼廠即將安排年修，還有高懸的環(huán)保大棒等影響，后期高企的產(chǎn)量或?qū)?huì)有所回落。若鋼廠出現(xiàn)較明顯的減產(chǎn)檢修，則6月份產(chǎn)量或?qū)?huì)有較明顯的降幅。
　　主導(dǎo)鋼廠看空后市
　　近期，寶鋼、武鋼、鞍鋼、本鋼等主導(dǎo)鋼廠紛紛下調(diào)6月出廠價(jià)。寶鋼6月份冷熱卷、中板價(jià)格下調(diào)150-180元/噸，為9個(gè)月來(lái)首次下調(diào)；武鋼6月份冷熱卷價(jià)格下調(diào)150-180元/噸；預(yù)計(jì)鞍鋼、首鋼等主導(dǎo)鋼廠6月份價(jià)格也將以下調(diào)為主。
　　分析師表示，主流鋼廠下調(diào)出廠價(jià)，反映鋼廠對(duì)后市不看好，增加市場(chǎng)看跌心態(tài)，也側(cè)面反映出鋼廠訂單的萎縮。
　　庫(kù)存方面，中鋼協(xié)23日發(fā)表的“5月份國(guó)內(nèi)鋼材市場(chǎng)分析及后市預(yù)測(cè)”報(bào)告稱，截至5月19日，全國(guó)主要城市五大鋼種社會(huì)庫(kù)存量為1906.41萬(wàn)噸，較前一周減少65.35萬(wàn)噸，但同比仍然增加148萬(wàn)噸。報(bào)告認(rèn)為，市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)下跌，商家悲觀心態(tài)蔓延，“控庫(kù)存、降風(fēng)險(xiǎn)”成為主導(dǎo)策略，市場(chǎng)庫(kù)存降速較前期有所加快。
　　但另有分析師表示，從庫(kù)存下降的時(shí)點(diǎn)和幅度看，今年都要弱于往年，時(shí)點(diǎn)晚了半個(gè)月，幅度下降緩慢，目前建筑鋼材的庫(kù)存絕對(duì)值仍處于去年高點(diǎn)。往年3月初到6月中會(huì)是去庫(kù)存化的快速期，但從今年的狀況看，去庫(kù)存化過(guò)程可能會(huì)持續(xù)到7月，去庫(kù)存化進(jìn)度的緩慢會(huì)拖延鋼價(jià)見(jiàn)底的時(shí)間。
　　對(duì)于鋼價(jià)后期走勢(shì)，中鋼協(xié)23日的報(bào)告認(rèn)為，由于原料價(jià)格跟跌，成本逐步下移，近期鋼廠生產(chǎn)積極性不減；在“控庫(kù)存、降風(fēng)險(xiǎn)”操作策略下，鋼材社會(huì)庫(kù)存持續(xù)下降，但同比仍然較多；下游行業(yè)以消耗庫(kù)存為主，生產(chǎn)積極性較低，高溫雨季的來(lái)臨也將制約需求釋放；主導(dǎo)鋼廠看空后市下調(diào)價(jià)格，增加市場(chǎng)看跌心態(tài)?？傮w來(lái)看，6月份國(guó)內(nèi)鋼市仍將處于震蕩筑底階段。
　　上述分析師也表示，考慮到目前供需矛盾仍較為突出，且宏觀面無(wú)大的利好政策出臺(tái)，預(yù)計(jì)鋼價(jià)短期仍維持弱勢(shì)格局，三季度末才會(huì)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。

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