平安證券房地產(chǎn)中報：預計下半年銷售面積同比下降4.8%
　　平安證券今日發(fā)表房地產(chǎn)行業(yè)中期報告，預計2013年全國銷售面積增速為5.2%，上半年同比上漲23.1%，下半年同比下降4.8%左右。分析師對全年投資數(shù)據(jù)進行情景分析，得到樂觀/中性/悲觀假設(shè)全年房地產(chǎn)投資增速分別為14.6%，12.3%和9.7%。
　　宏觀溫度：政策有壓力，資金尚可。截止4月份，一線城市住宅價格同比漲幅均已突破房價上漲上限，天津、杭州、南京等城市未來也只有3%的實際漲價空間，下半年對價格的調(diào)控壓力依然較大，調(diào)控房價進一步演變成開發(fā)商和政府對預售證的博弈和尋租。流動性層面，判斷重回2011年下半年全面收緊導致行業(yè)成交陷入冰凍的可能性不大，但仍需觀察兩點可能的風險：1、若CPI波動及人民幣升值減弱，下半年流動性可能會由穩(wěn)中偏松轉(zhuǎn)為穩(wěn)中偏緊。2、加強金融市場監(jiān)管后對流動性及地產(chǎn)信托資金可能帶來的負面影響。
　　下半年行業(yè)基本面預計：成交、投資維持弱增長。2012年全年成交呈現(xiàn)前低后高的分布，下半年成交量高于上半年近75%（上半年4億，下半年7億）。今年政府出于控制房價的考慮開始對新增供應進行更嚴格的干預，導致供給萎縮，分析師判斷這一趨勢在下半年仍將持續(xù)。預計2013年全國銷售面積增速為5.2%，上半年同比上漲23.1%，下半年同比下降4.8%左右。分析師對全年投資數(shù)據(jù)進行情景分析，得到樂觀/中性/悲觀假設(shè)全年房地產(chǎn)投資增速分別為14.6%，12.3%和9.7%。
　　長期增長空間探討：新房市場16.6億平米的年成交量均衡平臺。2012年中國住宅成交總量為13.6億平米，其中一手9.9億平米，二手3.7億平米，城市化率是54%，年人均住宅更新率是0.021套/人，而同期，美國的城市化率是83%，年人均住宅更新率是0.023套/人。美國在1999年到2011年間平均的年人均住宅更新率為0.031（峰值為0.041）。若簡單地用美國過去十年的年人均住宅更新率歷史數(shù)據(jù)對我國未來的市場成交空間進行測算，在城市化率達到70%的前提下，中性預測下市場整體成交量可達到28.8億平米（新房+二手房），比2012年增長112%，年復合增長率為4.3%（假設(shè)2030年達到70%的城市化率）。按0.75/1的二手/一手房成交比例計算，新房住宅的均衡成交面積約為16.6億平米，比2012年增長67%，年復合增長率2.9%。
　　長期銷售增長探討——城鎮(zhèn)化能否帶來新藍海？目前建制鎮(zhèn)總數(shù)已突破2.06萬個，建制鎮(zhèn)區(qū)人口也增長到8億人，這將是“新型城鎮(zhèn)化”的主要方向。但從供需比例，市場年成交額，市場年成交面積來看，三四線城市由于需求主要以本地居民為主，而人口增長又相對緩慢，因而市場容量有限。分析師根據(jù)案例測算同等投資規(guī)模，三四線城市項目在內(nèi)部回報率方面相較一二線差7個百分點。因此新城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)行業(yè)的藍海程度還取決于人口產(chǎn)業(yè)導入后對房地產(chǎn)市場容量及開發(fā)銷售速度的提升。但對于已經(jīng)聚焦在三四線的區(qū)域性開發(fā)商而言，新城鎮(zhèn)化帶來的基礎(chǔ)設(shè)施投資將利好當?shù)貐^(qū)域價值，帶來回報率的提升。
　　投資策略：整體而言，2013下半年的政策和流動性層面將很難有大的驚喜和刺激。下半年行業(yè)成交基本面也將保持平淡。板塊的投資機會一方面來自策略層面風格切換帶來的資金博弈，另一方面來自行業(yè)基本面成交量的階段性推動。由于大環(huán)境的沉悶，板塊下半年的投資將繼續(xù)體現(xiàn)“短頻、窄幅“的特點，尋找跌出來的機會做波段反彈將是較為適宜的投資策略。推薦關(guān)注三類公司：1）相對高成長的“高帥富”：世聯(lián)地產(chǎn) 、魯商置業(yè) 、榮盛發(fā)展 、招商地產(chǎn) ；2）符合新型城鎮(zhèn)化發(fā)展方向，可以憑借自身模式和業(yè)務空間打破地產(chǎn)調(diào)控大邏輯的“未來之星”：華夏幸福 ；3）穿越周期的龍頭公司：萬科、保利。
　　

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